Payer d'abord, discuter ensuite : le préfinancement des désordres

Le module consacré à la décennale décrit qui répond d'un désordre et pendant combien de temps. Il laisse entière une question que le droit français traite séparément et que la plupart des systèmes étrangers ne traitent pas du tout : qui paie la réparation pendant que l'on cherche qui doit payer. La distance entre les deux est longue. Établir la responsabilité décennale d'un constructeur suppose une expertise, souvent judiciaire, parfois plusieurs années. Pendant ce temps l'ouvrage reste dégradé, le désordre s'aggrave, et le propriétaire finance ou renonce. C'est ce trou-là, non pas de responsabilité mais de trésorerie, qu'une assurance de préfinancement vient combler.

Sa logique est de payer d'abord et de discuter ensuite. L'assureur indemnise le coût des travaux de réparation sans attendre qu'une responsabilité soit établie, puis se retourne contre les constructeurs et leurs assureurs par la voie du recours. Le propriétaire est donc sorti du contentieux qu'il aurait dû mener, et c'est tout l'objet : il n'a plus à prouver qui a fauté, seulement que le désordre relève de la nature de ceux qui sont garantis. Le contentieux ne disparaît pas, il change de mains et se déroule entre professionnels, ce qui est à la fois plus rapide et sans conséquence pour l'ouvrage, puisque les travaux sont faits pendant ce temps.

Ce qui donne à ce mécanisme sa force n'est pas le principe mais le calendrier qui l'encadre, et il est d'ordre public. L'assureur dispose d'un délai bref pour notifier sa position après déclaration du sinistre, puis d'un second délai pour présenter une offre d'indemnité s'il a accepté sa garantie. Le dépassement de ces délais n'est pas une faute qui ouvrirait un droit à dommages et intérêts : il produit un effet automatique, l'assuré pouvant engager les dépenses nécessaires et l'indemnité étant majorée de plein droit. Une obligation de payer sans sanction de retard serait une obligation de payer un jour ; c'est la sanction qui la rend utile, et c'est elle qu'il faut connaître avant de la mettre en œuvre.

Une deuxième particularité, décisive à la revente, est que la garantie suit l'ouvrage et non la personne. Elle bénéficie aux propriétaires successifs pendant toute sa durée, ce qui la fait entrer dans la valeur de l'immeuble : un acquéreur informé regarde son existence comme il regarde la conformité d'un raccordement, et son absence se traduit soit par une décote, soit par une garantie de passif demandée au vendeur. Le notaire constate cette absence dans l'acte, ce qui la rend publique et durable. Le coût économique d'une souscription omise ne se mesure donc pas au jour du sinistre mais au jour de la vente, souvent des années plus tard, et par quelqu'un qui n'a pas pris la décision.

Le champ d'application est l'endroit où les projets industriels se trompent le plus souvent, parce qu'il ne suit pas la logique que l'on attend. Il ne se détermine ni par la taille du projet, ni par la qualité du maître d'ouvrage, ni par le montant du marché, mais par la nature de l'ouvrage et par son usage. Les ouvrages de génie civil purs, certains ouvrages d'infrastructure et certains équipements industriels en sont écartés, tandis qu'un bâtiment ordinaire de bureaux, de logements ou d'accueil du public y entre pleinement, y compris lorsqu'il se trouve à l'intérieur d'un site industriel et qu'il a été construit sous le même permis et par le même marché que le reste. La frontière traverse donc les projets au lieu de les séparer, et elle se lit ouvrage par ouvrage.

Il faut aussi voir ce que cette garantie ne fait pas, car sa réputation d'assurance complète est trompeuse. Elle finance la réparation du désordre, elle ne répare pas le préjudice qui l'accompagne : les pertes d'exploitation, le trouble de jouissance, le relogement, la perte de valeur résiduelle restent en dehors de son objet. Un désordre qui immobilise une exploitation pendant six mois donnera donc lieu à un financement rapide des travaux et à aucune indemnisation de l'arrêt, sauf à ce qu'un autre contrat, souscrit pour cela, prenne le relais. Confondre les deux conduit à une déception qui n'a rien d'un litige : la garantie a fait exactement ce qu'elle promettait.

Reste la question pratique, qui se pose au moment où le projet se monte et jamais plus ensuite. Cette souscription est réputée coûteuse et lente, elle suppose un dossier technique complet et souvent l'intervention d'un contrôleur technique, et sa négociation tombe au moment où toutes les autres pièces du montage réclament la même attention. Elle est aussi la seule dont l'oubli devient irréparable : contrairement à une police de chantier, qui peut se replacer, elle doit être souscrite avant l'ouverture du chantier, et rien ne permet de la rattraper après. C'est la raison pour laquelle elle figure dans la liste des vérifications d'ouverture plutôt que dans celle des sujets à traiter en cours de projet.