Tous les périls du régime cassent quelque chose d'un coup, sauf un. Le retrait-gonflement des sols argileux fissure un bâtiment sur plusieurs années, par un mouvement lent et réversible : l'argile perd son eau en période sèche et se rétracte, elle la reprend et gonfle, et la maçonnerie posée dessus travaille jusqu'à se déchirer. Il n'y a pas d'instant du sinistre, pas de niveau d'eau à photographier, pas de témoin. C'est pourtant le péril qui représente aujourd'hui la part la plus disputée du régime, et celui dont l'instruction met le plus longtemps.
La première difficulté est que l'arrêté, lui, découpe le temps. Il reconnaît un trimestre, ou une succession de trimestres, sur des indices d'humidité des sols comparés à leurs séries historiques. Un assuré dont les fissures se sont ouvertes progressivement entre 2018 et 2023 se trouve donc devant plusieurs arrêtés possibles, dont certains reconnaissent sa commune et d'autres non, et il lui faut rattacher son désordre à une période précise. Ce rattachement n'est pas une formalité de dossier : c'est la question de fond, et c'est elle que l'expertise tranche.
La notion qui commande tout s'appelle la cause déterminante, et elle mérite d'être posée avec soin parce qu'elle n'est pas intuitive. Il ne s'agit pas de savoir si la sécheresse a joué un rôle, elle en joue presque toujours un ; il s'agit de savoir si elle est la cause déterminante du désordre, c'est-à-dire celle sans laquelle il ne se serait pas produit. Un bâtiment correctement fondé dans un sol argileux fissure sous une sécheresse exceptionnelle : la cause déterminante est la sécheresse. Un bâtiment fondé trop haut dans le même sol fissure sous une sécheresse ordinaire : la cause déterminante est le défaut de conception, et le régime n'y répond pas.
L'expertise porte donc sur des éléments matériels qu'il faut connaître pour lire un rapport. La nature du sol, établie par une étude géotechnique avec sondages. La profondeur des fondations, mesurée par des puits de reconnaissance, et sa comparaison avec ce que les règles applicables à la date de construction exigeaient. La présence de végétation à proximité, un arbre proche pompant l'eau du sol bien mieux qu'une sécheresse. L'existence de désordres antérieurs, que les photographies, les diagnostics de vente et les procès-verbaux d'assemblée documentent souvent mieux que la mémoire des occupants.
De cette analyse sort une bifurcation qui change tout pour le client, et qu'il vaut mieux nommer tôt. Si le désordre vient d'un défaut de conception ou d'exécution et que le bâtiment a moins de dix ans, la voie n'est pas le régime des catastrophes naturelles mais la garantie décennale du constructeur, avec une assurance de dommages-ouvrage qui préfinance les travaux sans attendre la recherche de responsabilité. Beaucoup de dossiers instruits pendant trois ans en sécheresse auraient dû partir de ce côté-là, et la prescription de la voie qui n'a pas été prise est le vrai coût de l'erreur d'aiguillage.
Il faut ensuite savoir ce que l'indemnité couvre, parce que l'attente des occupants et la réalité s'écartent beaucoup ici. Le régime répond des dommages matériels directs, ce qui inclut la réparation structurelle nécessaire, et la reprise en sous-oeuvre d'un bâtiment fissuré coûte régulièrement une fraction importante de sa valeur. Il ne répond ni de la perte de valeur vénale résiduelle du bien réparé, ni du préjudice de jouissance, ni du désagrément de vivre plusieurs années dans un dossier. Et une réparation qui ne traite pas la cause laisse le mouvement reprendre au premier été sec.
Le calendrier, enfin, doit être annoncé au client dès le premier entretien, faute de quoi la relation se dégrade sur un fait que personne ne contrôle. Entre l'apparition des fissures, la demande de reconnaissance par la commune, l'arrêté, l'expertise avec sondages, la contre-expertise éventuelle et l'exécution des travaux, trois à cinq ans est ordinaire. La seule chose qui accélère utilement ce délai est la constitution précoce d'une chronologie datée : photographies horodatées des fissures avec un témoin de mesure, relevés successifs, et conservation des documents de construction. Un dossier qui commence trois ans après les premières fissures commence sans preuve de leur date.
Un bâtiment d'activité de 900 mètres carrés, construit en 2011 sur un sol argileux, présente des fissures en escalier sur deux façades. Le gérant les a photographiées pour la première fois en septembre 2019, puis a laissé courir. Elles s'aggravent nettement à l'été 2022 : une porte ne ferme plus, une fissure traversante apparaît. Il déclare en mars 2023. La commune est reconnue pour le troisième trimestre 2022 et pour le troisième trimestre 2018 ; elle ne l'est pas pour 2019 ni pour 2020. L'expertise établit des fondations à 0,60 mètre de profondeur, là où l'étude de sol de 2011 en préconisait 1,20, et relève un chêne planté à quatre mètres de la façade la plus fissurée. Comment se traite ce dossier ?
Trois questions se posent dans cet ordre, et la deuxième décide de tout. La première est celle du rattachement à un arrêté : les désordres constatés en 2019 ne peuvent pas se rattacher à la reconnaissance de 2018 sans une chronologie qui les date, et les photographies de septembre 2019 sont ici la seule pièce datée du dossier ; l'aggravation de l'été 2022 se rattache en revanche proprement au troisième trimestre 2022, qui est reconnu. Un seul évènement est donc mobilisable, et c'est celui de 2022. La deuxième question est celle de la cause déterminante, et le rapport ne laisse guère de marge : des fondations à 0,60 mètre là où l'étude de sol de 2011 en préconisait 1,20 constituent un défaut d'exécution, dans un sol dont la nature était connue et documentée avant la construction. Un bâtiment correctement fondé n'aurait probablement pas fissuré sous la sécheresse de 2022, ce qui est la définition même du critère : la sécheresse a joué un rôle, elle n'est pas la cause sans laquelle rien ne se serait produit. Le régime a donc toutes chances de ne pas répondre, et l'assuré doit l'entendre tôt plutôt qu'après deux ans de contre-expertise. La troisième question est celle de la voie de remplacement, et c'est la seule bonne nouvelle : un bâtiment reçu en 2011 sort de la garantie décennale, mais il faut vérifier la date exacte de réception, l'existence d'une assurance de dommages-ouvrage et d'éventuelles déclarations antérieures ayant interrompu la prescription, car un dossier ouvert en 2019 sur le bon fondement aurait été dans les délais. Le chêne à quatre mètres, enfin, n'est pas un détail décoratif : il affaiblit encore le rattachement à la sécheresse en fournissant une cause locale et permanente d'assèchement, et il devra être traité quelle que soit la voie retenue, faute de quoi la reprise en sous-oeuvre se fissurera à son tour.
- 01L'arrêté sécheresse reconnaît un trimestre, alors que le désordre met des années : rattacher le dommage à une période précise est la question de fond, pas une formalité.
- 02La cause déterminante n'est pas celle qui a joué un rôle, c'est celle sans laquelle le désordre ne se serait pas produit.
- 03Fondations trop hautes dans un sol argileux connu, et le régime cesse de répondre : la voie devient celle du constructeur, si les délais le permettent encore.
- 04Le régime répond du dommage matériel, pas de la perte de valeur vénale résiduelle ni du préjudice de jouissance.
- 05Trois à cinq ans est un calendrier ordinaire : seule une chronologie datée dès les premières fissures raccourcit utilement le dossier.