Un chantier urbain ne se déroule presque jamais sur un terrain vide. Il s'insère dans un bâtiment que l'on conserve, s'appuie sur des murs mitoyens, creuse à quelques mètres de fondations qu'on n'a pas construites, et travaille sous des immeubles habités. Les polices de chantier sont pourtant écrites pour l'ouvrage en construction, c'est-à-dire pour ce qui n'existe pas encore. Tout ce qui existait avant relève d'autres textes, souvent d'autres contrats, et parfois d'aucun. Cette frontière entre le neuf et l'ancien est celle qui produit le plus de sinistres non couverts en milieu urbain, et elle se franchit littéralement d'un mètre.
Il faut distinguer trois catégories que la conversation courante mélange. Les existants du maître d'ouvrage, d'abord : la partie conservée d'un bâtiment qu'on réhabilite, propriété de celui qui fait construire, et qui n'est pas l'ouvrage en construction. Les biens des tiers, ensuite : l'immeuble voisin, sa cave, sa cour, propriété de quelqu'un d'autre. Les ouvrages mitoyens, enfin, qui appartiennent aux deux et dont le statut suit un régime propre. Chacune appelle une réponse différente, et la première est celle qu'on oublie le plus, parce qu'elle porte sur des biens que le maître d'ouvrage possède déjà et pour lesquels il se croit couvert par sa police habituelle.
Or il ne l'est en général pas, ou plus. La police de dommages aux biens d'un propriétaire garantit un immeuble exploité, et la plupart de ces contrats se retirent, se sous-limitent ou exigent une déclaration dès que des travaux d'une certaine ampleur y sont entrepris. Le raisonnement de l'assureur est cohérent : un bâtiment dont on démolit des refends n'est plus le bâtiment qu'il a tarifé. Le maître d'ouvrage se retrouve alors avec un bien qu'il croit doublement assuré, par sa police de biens et par la police de chantier, et qui ne l'est en réalité par aucune des deux, l'une s'étant retirée et l'autre ne l'ayant jamais couvert.
La police de chantier propose bien une extension pour les existants, et il faut savoir comment elle se lit. Elle joue en général pour les dommages causés aux existants par l'exécution des travaux, ce qui exclut les dommages d'origine étrangère au chantier : un incendie de voisinage ou un dégât des eaux venant d'un autre étage ne relèvent pas d'elle. Elle porte presque toujours une sous-limite très inférieure à la valeur du bâtiment conservé, parce que le montant a été fixé par référence au coût des travaux et non à la valeur de l'existant. Et elle exige souvent un état des lieux préalable, contradictoire, sans lequel la démonstration que la fissure est neuve devient impossible. Ces trois conditions se cumulent, et la troisième est celle qu'on découvre au moment où l'on en a besoin.
Du côté des tiers, le droit français ajoute un mécanisme qu'il faut connaître parce qu'il déplace complètement la discussion : le trouble anormal de voisinage. Il permet au voisin d'obtenir réparation sans démontrer aucune faute, la seule anormalité du trouble suffisant, et il s'applique au maître d'ouvrage comme aux entreprises. La conséquence pratique est que l'ensemble des débats sur le respect des règles de l'art, sur la conformité de la méthode, sur le caractère imprévisible du terrain, qui occuperaient un contentieux de responsabilité classique, deviennent sans objet. Le voisin dont le mur se fissure n'a pas à prouver qu'on a mal travaillé, il lui suffit de prouver que sa fissure vient du chantier.
Cette responsabilité sans faute rencontre alors une difficulté d'assurance, et elle est structurelle. Une police de responsabilité civile est conçue pour couvrir une faute, et beaucoup de rédactions raisonnent en termes de responsabilité encourue, ce qui inclut celle-là, mais certaines excluent ou sous-limitent les dommages aux avoisinants, précisément parce que leur fréquence est élevée et leur cause souvent indéterminée. La conjonction est mauvaise : un régime qui rend la condamnation quasi automatique, et une garantie qui se retire là où le régime mord. C'est le point du dossier qui se vérifie avant d'ouvrir une fouille, jamais après.
Reste la question de la preuve, qui décide de ces dossiers plus sûrement que le droit. Une fissure sur un immeuble ancien est presque toujours une fissure qui existait déjà, au moins en partie, et l'ancienneté du bâti joue contre celui qui prétend qu'elle est nouvelle. Le référé préventif, procédure par laquelle un expert désigné avant le début des travaux constate l'état des avoisinants et pose des témoins, transforme donc une discussion invérifiable en comparaison de deux constats datés. Il coûte peu, il se demande avant l'ouverture du chantier, et il ne se rattrape pas : une fois la fouille ouverte, l'état antérieur n'est plus établissable par personne, et c'est celui qui affirme qui perd.
Une opération réhabilite un immeuble de 1890 en conservant les façades et le premier niveau, et creuse deux niveaux de sous-sol. La police de chantier porte une extension existants sous-limitée à 1,5 million d'euros pour les dommages causés par l'exécution des travaux, subordonnée à un état des lieux contradictoire, qui n'a pas été établi. Aucun référé préventif n'a été demandé. La police de dommages aux biens du maître d'ouvrage s'est retirée à l'ouverture du chantier, comme son contrat le prévoit. Au huitième mois, le rabattement de nappe provoque un tassement : la façade conservée se fissure sur trois travées, l'immeuble mitoyen aussi. Les reprises sont chiffrées à 2,1 millions pour la façade et 900 000 euros chez le voisin, qui assigne. Où en est-on ?
Trois lignes, trois régimes, et une seule est en bonne posture. Chez le voisin, le trouble anormal de voisinage joue : il n'a pas à prouver de faute, seulement le lien entre sa fissure et le chantier, ce qu'un tassement de rabattement établit sans difficulté. Ses 900 000 euros seront donc dus, et la seule question est de savoir si la police de responsabilité les couvre ou si elle sous-limite les avoisinants, ce qui se vérifie dans le contrat et non dans le dossier de sinistre. La façade conservée est en bien plus mauvaise posture, et c'est là que le dossier se perd. Elle n'est pas l'ouvrage en construction, la police de biens s'est retirée, et l'extension existants est doublement hors d'atteinte : sous-limitée à 1,5 million pour un dommage de 2,1, et surtout subordonnée à un état des lieux qui n'existe pas. Sur un immeuble de 1890, personne ne pourra établir que les fissures des trois travées sont postérieures aux travaux, et la charge de cette démonstration pèse sur celui qui réclame. Le point non évident est que ces deux manques, l'état des lieux et le référé préventif, ne sont pas des formalités administratives oubliées : ce sont les deux seuls documents qui auraient fabriqué la preuve, ils se demandent avant l'ouverture, et leur coût combiné est sans commune mesure avec les deux millions qu'ils auraient sécurisés.
- 01Une police de chantier garantit ce qui n'existe pas encore : les existants du maître d'ouvrage, les biens des tiers et les ouvrages mitoyens relèvent de trois régimes distincts.
- 02La police de biens du propriétaire se retire ou se sous-limite dès l'ouverture d'un chantier d'ampleur : le bâtiment conservé se retrouve entre deux contrats, assuré par aucun.
- 03L'extension existants ne couvre que les dommages causés par l'exécution des travaux, porte une sous-limite calée sur le coût des travaux et non sur la valeur du bâti, et exige souvent un état des lieux.
- 04Le trouble anormal de voisinage dispense le voisin de prouver une faute : tout le débat sur les règles de l'art devient sans objet, et certaines polices de responsabilité se retirent là où ce régime mord.
- 05Sur un bâti ancien, l'antériorité d'une fissure ne s'établit plus une fois la fouille ouverte : l'état des lieux et le référé préventif fabriquent la preuve, et se demandent avant.