Garantie des loyers impayés

Un propriétaire qui loue un logement court le risque que son locataire cesse de payer, et que la procédure d'expulsion, longue et encadrée, le prive de revenus pendant de nombreux mois. La garantie des loyers impayés le protège. Elle indemnise les loyers et charges non payés, en général jusqu'à la récupération du logement et dans la limite d'un plafond, prend en charge les frais de contentieux et souvent les dégradations constatées au départ du locataire. L'assureur exige que le locataire remplisse des conditions de solvabilité à l'entrée, par exemple un rapport entre loyer et revenus, et que le bailleur respecte une procédure de déclaration rapide des impayés. La loi interdit en principe au bailleur qui a souscrit une telle assurance d'exiger en plus une caution personnelle, sauf pour les étudiants et apprentis, afin d'éviter que le locataire soit doublement sélectionné. À côté de l'assurance privée, un dispositif public, Visale, géré par un organisme du logement social, offre gratuitement une garantie aux jeunes et à certains salariés, en se substituant au garant familial qu'ils n'ont pas. Pour le marché, le produit est sensible au cycle économique et à la durée des procédures d'expulsion, et il a un effet social : les critères de solvabilité de l'assureur deviennent de fait les critères d'accès au logement.