Frais de mise en conformité après sinistre
Surcoût de reconstruction imposé par les normes en vigueur au moment du sinistre, accessibilité, sécurité incendie, performance énergétique, que la garantie de base ne couvre pas puisqu'elle rétablit le bien dans son état antérieur.
Le principe indemnitaire commande de replacer l'assuré dans la situation où il se trouvait avant le sinistre, ni mieux ni moins bien. Or un bâtiment ancien reconstruit après sinistre doit l'être selon les normes applicables au jour de la reconstruction : règles de sécurité incendie, accessibilité, isolation thermique, résistance sismique, normes électriques. Le surcoût peut être considérable pour un bâtiment construit plusieurs décennies plus tôt, et il n'entre pas dans l'indemnité de base, puisqu'il améliore le bien. La garantie des frais de mise en conformité couvre ce surcoût dans une limite fixée, souvent en pourcentage de l'indemnité. Elle peut aussi couvrir la démolition de parties non sinistrées que les autorités imposent de mettre aux normes en même temps, et la perte de valeur de la partie intacte lorsqu'un règlement interdit de la conserver. Aux États-Unis, cette garantie a pris une importance majeure après les grandes catastrophes, où des quartiers entiers devaient être reconstruits selon des codes du bâtiment renforcés. Avec le durcissement des normes énergétiques en Europe, elle devient un enjeu croissant pour tous les propriétaires de bâtiments anciens, et son absence un facteur de sous-assurance que l'assuré découvre au sinistre.
Un immeuble de bureaux de 1985 est détruit aux deux tiers par un incendie. Sa reconstruction à l'identique coûterait 10 millions d'euros, mais les normes actuelles de sécurité incendie, d'accessibilité et d'isolation portent le coût à 12,5 millions. Sans garantie de mise en conformité, le propriétaire supporte seul les 2,5 millions d'écart.
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