Colocation de gros (wholesale)

La colocation de gros consiste à louer une salle, un bâtiment, un campus ou plusieurs mégawatts entiers à un seul client, le plus souvent un hyperscaler, sur un bail long. Le marché du gros compte en mégawatts : chez QTS, Vantage, Digital Realty ou CyrusOne, le bail court sur dix à quinze ans, avec un loyer exprimé par kW et par mois et une puissance réservée. La colocation de détail vend la baie ou la cage à des centaines de clients, avec interconnexion et services autour. Les deux modèles produisent des risques très différents. En gros, les loyers d'un site reposent sur un ou deux locataires : la perte d'un bâtiment devient une perte de loyers concentrée. La clause du bail qui permet souvent au locataire de partir si la remise en service dépasse un délai fixé pèse alors autant sur le sinistre que la durée des travaux. L'exploitant fournit en général l'énergie et le refroidissement jusqu'à la salle, le client installe ses serveurs : la frontière des intérêts assurables se rapproche alors de celle du powered shell. En détail, le même incendie touche cent clients à la fois, chacun avec ses avoirs de service et son éventuel recours. Le questionnaire doit donc demander quelle part des loyers portent les trois premiers clients, et ce que prévoit leur bail en cas d'indisponibilité prolongée. Nuance tout de même : ces clients concentrés font rarement défaut, et un bail signé par un hyperscaler se refinance bien mieux qu'un portefeuille de PME, ce qui explique que les fonds d'infrastructure paient ces sites plus cher.